Papo Legal

Uma visão descomplicada do Direito

Principais alterações na Lei do Inquilinato

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A chamada “Nova Lei do Inquilinato” é, na verdade, uma série de alterações trazidas pela Lei 12.112/09 à já conhecida Lei 8.245/91.

Objeto de uma série de polêmicas, sobretudo por parte dos locatários, com protestos ecoados por parte de entidades como a Federação do Comércio do Estado de São Paulo (Fecomercio-SP), a nova lei foi sancionada, com alguns vetos, pelo Presidente da República, e deve entrar em vigor dentro de 45 dias, a contar da sua publicação, que se deu em 10-dez-2009.

Críticas à parte (e elogios também), a seguir, os principais pontos de mudança trazidos pela lei:

1. A multa a ser paga pelo locatário, na hipótese de devolução do imóvel, por opção sua, segundo previsão expressa da lei, deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º).

2. Nas hipóteses dos artigos 11 e 12 caput, a sub-rogação deverá também ser comunicada ao fiador, e não mais somente ao locador (art. 12, §1º). Assim, não há mais a previsão para o locador exigir substituição do fiador ou oferecimento de outra garantia, ficando a cargo do fiador a opção por exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador (art. 12, §2º).

3. As garantias da locação, salvo disposição em contrário, perduram inclusive quando prorrogada a locação por prazo indeterminado (art. 39).

4. Previsão para a possibilidade de o locador exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, em hipótese de recuperação judicial (art. 40, II).

5. A nova lei prevê a desoneração da fiança. Com isso, se o fiador quiser deixar de ser o garantidor do imóvel, ele pode comunicar sua decisão ao proprietário para ficar desobrigado do compromisso em 120 dias. Comunicado do fato, o inquilino terá 30 dias para providenciar novo fiador idôneo. Se não conseguir outro fiador, o contrato fica automaticamente transformado em locação sem fiança. Mas essa nova locação sem fiança permite desocupação do imóvel em apenas 15 dias após a notificação judicial. (art. 40, X e parágrafo único c/c art. 59, §1º, VII).

6. A emenda da mora (ou melhor, o atraso no pagamento), que antes poderia ser feita duas vezes em um período de 12 meses, só vai ser possível uma vez dentro de um período de 24 meses (Art. 62, parágrafo único)

Para executar o despejo e tomar posse do imóvel, o locador tinha de depositar um montante que variava de 12 a 18 meses do valor do aluguel. Com a nova lei, o depósito deve equivaler a um valor entre 6 a 12 meses de aluguel (art. 64, caput).

7. O procedimento da revisional de aluguel, antes dito sumaríssimo, agora é corrigido para o sumário, nos termos do 68, caput.

8. Ainda no art. 68, o inciso II traz limites máximo (em ação proposta pelo locador) e mínimo (se proposta pelo locatário) para o aluguel provisório a ser fixado pelo juiz.

9. O pedido de revisão dos aluguéis provisórios interrompe o prazo para a interposição de recurso contra a decisão que fixá-los (inciso V do art. 68).

10.Talvez um dos pontos mais polêmicos está no art. 74, que foi objeto de veto parcial. Na hipótese de ação renovatória, a redação atual permite a desocupação em até seis meses após o trânsito em julgado da sentença. A nova redação possibilita o mandado de despejo ordenado pelo juiz para no prazo de 30 dias.

Como ainda não havia disponibilidade da lei no site do Planalto, segue o texto:

LEI Nº 12.112 DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009.

Mensagem de veto Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1o Esta Lei introduz alteração na Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

Art. 2o A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

………………………………………………………………………..” (NR)

“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” (NR)

“Art. 13. ……………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………

§ 3o (VETADO)”

“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” (NR)

“Art. 40. ………………………………………………………………

………………………………………………………………………………….

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

…………………………………………………………………………………

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (NR)

“Art. 52. ……………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………

§ 3o (VETADO)”

“Art. 59. …………………………………………………………………

§ 1o ……………………………………………………………………..

………………………………………………………………………………….

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

…………………………………………………………………………………

§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.” (NR)

“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

…………………………………………………………………………………

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

…………………………………………………………………………………

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (NR)

“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1o ……………………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

………………………………………………………………………..” (NR)

“Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

………………………………………………………………………..” (NR)

“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

…………………………………………………………………………………

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

…………………………………………………………………………………

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

………………………………………………………………………..” (NR)

“Art. 71. ………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

………………………………………………………………………..” (NR)

“Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

§ 1o (VETADO)

§ 2o (VETADO)

§ 3o (VETADO)” (NR)

“Art. 75. (VETADO).”

Art. 3o (VETADO)

Brasília, 9 de dezembro de 2009; 188o da Independência e 121o da República.

LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA

Written by arlindoneto

11/12/2009 às 00:26

3 Respostas

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  1. Ótimos comentários. Já os transportei para o meu blog. Obrigado.

    Marcelo Augusto

    11/12/2009 at 12:13

    • Sua citação, sem dúvida, traz reconhecimento ao Papo Legal. Eu é quem devo os agradecimentos. Abraços.

      arlindoneto

      11/12/2009 at 12:31

  2. Gracias nobre colega Arlindo Neto pelas informações prestadas. Muito úteis. Um forte abraço.

    Nivaldo Borges - Advogado

    12/01/2010 at 13:35


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